Londra'da Ev Almak: Türkiye'den Alıcılar İçin Rehber
Ebru Önal, yirmi yılı aşkın süredir Londra'da Türkiye'den gelen alıcı ve yatırımcılara danışmanlık veriyor. Londra’da ya da İngiltere’nin farklı bir yerinde ev alırken bilmeniz gereken her şeyi bu sayfada bir araya getirdik.
Son güncelleme: Eylül 2026
Londra'da ev almak, Türkiye'den bakıldığında karmaşık görünebilir. Aslında net kurallara bağlı, baştan sona öngörülebilir bir süreçtir.
Bu sayfada bölgelere göre güncel fiyatları, satış aşamalarını ve her aşamanın ne kadar sürdüğünü, satış fiyatının üzerine eklenen masrafları, yurt dışında yaşayan bir alıcının mortgage koşullarını ve paranın Türkiye'den nasıl transfer edildiğini bulacaksınız.
Yatırım amaçlı alım düşünüyorsanız, lütfen getiri ve vergi konularını ayrıca ele aldığımız İngiltere'de Gayrimenkul Yatırımı sayfasına bakın.
Londra ve İngiltere'de ev fiyatları ne kadar?
Londra'da bir evin medyan satış fiyatı (satışların tam ortasındaki değer) 2025 yılında 527.500 sterlin oldu. Resmî konut fiyat endeksine göre Londra ev fiyatları bir yılda yaklaşık %2 geriledi.
Daire bazında medyan fiyat 440.000 sterlin. Londra'da satılan evlerin yarısı 400.000 ile 750.000 sterlin arasında el değiştirdi.
Genel bir fikir vermesi için aşağıdaki tabloyu paylaşmak isteriz, çünkü ilçeler arasındaki fark çok büyük. Barking and Dagenham'da ortalama 340.000 sterlin iken, rakamlar Kensington and Chelsea'de 1,4 milyon sterline kadar ulaşır. Bu yüzden "Londra fiyatları" diye tek bir rakam vermek yanıltıcı olur.
| Bölge | 1 yatak odalı | 2 yatak odalı |
|---|---|---|
| Merkezi ‘prime’ bölgeler | ||
| Mayfair | 1,10 – 1,50 milyon £ | 1,80 – 2,60 milyon £ |
| Knightsbridge | 1,00 – 1,40 milyon £ | 1,70 – 2,40 milyon £ |
| Belgravia | 1,00 – 1,40 milyon £ | 1,75 – 2,50 milyon £ |
| Chelsea | 750.000 – 1.000.000 £ | 1,25 – 1,70 milyon £ |
| Kensington | 700.000 – 950.000 £ | 1,15 – 1,60 milyon £ |
| Notting Hill | 650.000 – 900.000 £ | 1,10 – 1,50 milyon £ |
| St John's Wood | 575.000 – 800.000 £ | 950.000 – 1,30 milyon £ |
| Hampstead | 525.000 – 750.000 £ | 850.000 – 1,20 milyon £ |
| Orta segment | ||
| Fulham | 475.000 – 625.000 £ | 700.000 – 950.000 £ |
| Islington | 450.000 – 625.000 £ | 675.000 – 925.000 £ |
| Battersea / Nine Elms | 450.000 – 600.000 £ | 650.000 – 900.000 £ |
| Richmond | 425.000 – 575.000 £ | 625.000 – 875.000 £ |
| Canary Wharf | 375.000 – 500.000 £ | 550.000 – 750.000 £ |
| Wimbledon | 360.000 – 475.000 £ | 525.000 – 725.000 £ |
| Ealing | 300.000 – 400.000 £ | 440.000 – 600.000 £ |
| Greenwich | 300.000 – 400.000 £ | 440.000 – 600.000 £ |
Ağustos 2026. HM Land Registry (Birleşik Krallık Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü) ilçe bazlı satış verilerinden derlenmiş gösterge aralıklarıdır. Belirli bir mülk için güncel fiyat bilgisi almak isterseniz, bize yazabilirsiniz.
Aynı bölgede aynı büyüklükteki iki daire arasında %30'a varan fark olabilir. Bu fark lease süresi, kat, cephe, binanın yaşı ve ‘service charge’ miktarından kaynaklanabilir. Yukarıdaki tabloyu size bir fikir vermesi için hazırladık, nihai rakamlar olarak düşünmeyin.
Evin fiyatı dışında bir de düzenli giderleriniz olacak. ‘Council tax’ kategoriye ve ilçeye göre yılda 1.300 ile 3.200 sterlin arasında değişir. Buna ek olarak olası bakım ve onarımlar için yılda 500 ile 2.000 sterlin ayırmanızı öneririz. ‘Leasehold’ bir dairede bu, ‘service charge'ın üzerine eklenir.
Portföyümüzde nasıl evler var?
Elimizdeki mülklerin bir kısmı hiçbir portalda listelenmiyor. Portföyümüzde, henüz piyasaya çıkmamış projeler ve doğrudan bize gelen mülkler var. Ama daha önemlisi, önce sizi dinleyip, size özel bir plan yapıyoruz. Çünkü herkesin ihtiyacının farklı olduğunu biliyoruz.
Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları İngiltere'de ev alabilir mi?
Evet. İngiltere'de gayrimenkul satın almak için vatandaşlık ya da oturum şartı yoktur.
Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olarak, İngiltere'de yaşamıyor olsanız bile ‘freehold’ veya ‘leasehold’ bir mülk satın alabilirsiniz. Vize gerekmez, herhangi bir kurumdan izin alınması gerekmez, satın alabileceğiniz mülk sayısına da sınır yoktur.
Bilinmesi gereken önemli bir nokta var: İngiltere'de mülk sahibi olmak hiçbir göçmenlik hakkı sağlamaz. Vize, oturum ya da vatandaşlık başvurunuza doğrudan bir katkısı olmaz. Bu ikisi tamamen ayrı süreçlerdir. Sıkça karıştırıldığını görüyoruz.
Ev alım süreci adım adım nasıl işliyor?
Teklifinizin kabul edilmesinden tapunun devrine kadar geçen süre ortalama 12 ile 16 haftadır.
Bu süre mülkün türüne göre değişir. ‘Freehold’ bir evde alt sınıra yakın, ‘leasehold’ bir dairede 16 ile 20 hafta arasında ilerleyip ortalamanın üstüne de çıkabilir. Nakit alıcıysanız ve satıcının başka bir ev alma zorunluluğu yoksa, 6 ile 10 haftada bile tamamlanabilir. Uzun bir satış zincirinin içindeki ‘leasehold’ bir daire 20 haftayı bile aşabilir.
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Teklifin kabulü ve avukat ataması | Birkaç gün |
| Belediye araştırmaları (searches) | 2 – 6 hafta |
| Mortgage onayı | 2 – 4 hafta |
| Leasehold yönetim dosyası | 2 – 6 hafta |
| Ekspertiz raporu (survey) | 1 – 2 hafta |
| Sorular ve ‘Report on Title’ | 2 – 4 hafta |
| Sözleşme imzalanmasından tapu devrine | Genellikle 28 gün |
Evi beğendikten sonra teklif verirsiniz. Satış fiyatının altında teklif vermek İngiltere'de olağandır; pazarlık payı mülke, bölgeye ve satıcının aciliyetine göre değişir.
Teklif kabul edilince kendinize bir avukat belirlersiniz. İngiltere'de alıcı ve satıcı doğrudan görüşmez. Her iki taraf ayrı firmalardan birer avukatla çalışır ve tüm yazışma bu iki avukat arasında geçer.
Avukatınız tapu kayıtlarını inceler, belediyeden gerekli araştırmaları yapar ve size ‘Report on Title’ adı verilen bir rapor sunar. Bu rapor mülkün hukuki durumunu, varsa ipotek veya kullanım kısıtlamalarını içerir. Raporu onaylamadan önce aklınızdaki tüm soruları avukatınıza sormalısınız, bir kere onayladıktan sonra geri dönüş yoktur.
Sözleşmeler imzalandığında (exchange) satış hukuken bağlayıcı hale gelir. Tapu devri (completion) günü mülk resmen size geçer.
Süreci en çok geciktiren aşama belediye araştırmalarıdır. Bazı belediyeler bir hafta içinde yanıt verir, bazıları sekiz hafta alır. Bu, avukatın ya da bizim kontrolümüzde olan bir aşama değildir.
Doğru beklentiyle yola çıkmanız için şu istatistiği paylaşmak isteriz. İngiltere ve Galler’de anlaşmaya varılan satışların yaklaşık %24’ü ‘exchange’ aşamasına gelmeden bozulur. Bizimle çalıştığınız takdirde, sürecin her aşamasından en detaylı şekilde haberdar olursunuz ve bu tür pürüzleri engellemek için elimizden geleni yaparız.
Ev fiyatının üzerine hangi masraflar ekleniyor?
Damga vergisi (Stamp Duty)
Damga vergisi fiyat dilimlerine göre hesaplanır. Her dilim için ayrı oran uygulanır, fiyatın tamamına tek bir oran uygulanmaz.
Avukat, araştırma ve ekspertiz
Avukat ücreti ‘freehold’ bir mülkte 800 ile 1.500 sterlin arasındadır, üzerine %20 VAT (KDV) eklenir. ‘Leasehold’ bir dairede 200 ile 500 sterlin daha eklenir. Belediye araştırmaları, tapu harcı ve transfer ücretleri dahil toplam avukat masrafı 1.500 ile 3.000 sterlin arasında değişir. İngiltere genelinde 2026 ortalaması 1.624 sterlin.
Ekspertiz raporu ayrı bir kalemdir. ‘Mortgage’ı verecek olan banka veya finans kurumunun yaptığı değerleme bir ekspertiz raporu değildir; sadece banka veya finans kurumunun teminatını kontrol eder ve 200 ile 400 sterline mal olur.
Kendi adınıza yaptıracağınız rapor için Londra'da geçerli aralıklar: RICS (Birleşik Krallık Gayrimenkul ve İnşaat Uzmanları Kurumu) Level 2 (Homebuyer Report) 500 ile 1.000 sterlin, RICS Level 3 (Building Survey) 800 ile 1.500 sterlin. 1,5 milyon sterlin üzerindeki mülklerde Level 3 için 1.200 ile 2.500 sterlin.
Modern ve iyi durumda bir Londra dairesi için Level 2 yeterlidir. Viktorya dönemi bir ev ya da sonradan genişletilmiş bir yapı alıyorsanız, Level 3 yaptırmanızı öneririz. Aradaki birkaç yüz sterlinlik fark, gözden kaçan bir yapısal sorunun on binlerce sterlinlik muhtemel maliyeti ile karşılaştırıldığında çok küçük bir oran olacaktır.
Kısa hesap: Temiz bir alımda satış fiyatının üzerine %4 ile %8 arasında ek bütçe ayırın.
| Fiyatın dilimi | Oran |
|---|---|
| 125.000 £'e kadar | %0 |
| 125.001 – 250.000 £ | %2 |
| 250.001 – 925.000 £ | %5 |
| 925.001 – 1.500.000 £ | %10 |
| 1.500.000 £ üzeri | %12 |
Bunun üzerine iki ek yükümlülük gelebilir. İngiltere'de yaşamıyorsanız her dilime %2 eklenir; tapu devrinden önceki 12 ay içinde İngiltere'de 183 günden az kaldıysanız bu kapsama girersiniz. Halihazırda konut sahibiyseniz, her dilime %5 eklenir.
Bu ikisi birbirinin üzerine biner. İngiltere dışında yaşayan ve başka bir konutu olan bir alıcı, her dilimde standart oranın %7 üzerinde ödeme yapar.
En çok yanlış bilinen nokta şudur. Ek konut yükümlülüğü, sadece Birleşik Krallık’ta değil, dünyanın herhangi bir yerinde sahip olduğunuz konutu kapsar.
İstanbul'da bir daireniz varsa ve İngiltere'de ilk evinizi alıyorsanız, damga vergisi açısından ilk kez ev alan biri sayılmazsınız. %7 olan tam oranı ödersiniz. 750.000 sterlinlik bir alımda bu 80.000 sterlin demektir. Aynı evi alan, İngiltere'de yaşayan ve başka konutu olmayan bir alıcı 27.500 sterlin öder.
Bu genelde İngiltere’de ev sahibi olmak isteyenlerin geç öğrendikleri bir kalem. Bunları en baştan bilmek bütçenizi ona göre planlamanıza yardımcı olur.
Yurt dışından İngiltere’de mortgage alabilir misiniz?
Alabilirsiniz, ancak koşullar İngiltere'de yaşayan bir alıcıya göre belirgin şekilde farklıdır. Bu bölümü dikkatle okumanızı öneriyoruz, çünkü planınızı en çok etkileyecek kısım burasıdır.
İngiltere'nin büyük bankalarının çoğu artık yurt dışında yaşayanlara kredi vermiyor. Bu alanda çalışan kurumlar; Skipton International, HSBC Expat, HSBC UK Non-Resident, Barclays International, NatWest International, Family Building Society; kiralama amaçlı alımlarda ise Molo Finance ve özel bankacılık kolları gibi kurumlardır.
Yurt dışında yaşayan bir alıcı için kredi oranı genellikle mülk değerinin %70 ile %75'i ile sınırlıdır. Bazı kurumlar %65'in üzerine çıkmıyor. Yani pratikte %25 ile %30 peşinat gerekiyor. İngiltere'de yaşayan bir alıcı için bu oran %5 ile %20 arasında.
HSBC UK Non-Resident, asgari 50.000 sterlin yıllık gelir ve %25 peşinat şartı koşuyor. Serbest çalışanlar için asgari gelir 75.000 sterline çıkıyor. Mayıs 2026 itibarıyla yurt dışında yaşayanlara sunulan konut kredisi faizleri %4,06 civarında başlıyor, kiralama amaçlı (buy to let) krediler %4,18 civarında.
Türk Lirası geliri konusunda bilmeniz gereken
Bankalar yabancı para cinsinden geliri olduğu gibi kabul etmez, üzerine bir indirim uygular.
Dolar, euro, yen ve İsviçre frangı gibi ana para birimlerinde bu indirim %0 ile %15 arasındadır. Birçok banka kabul ettiği para birimlerinin kapalı bir listesini yayımlıyor. Yüksek enflasyonlu ülkelerin para birimlerindeki gelir ise hesaplamaya hiç dahil edilmeyebiliyor.
Türk Lirası, incelediğimiz hiçbir bankanın yayımlanmış kabul listesinde yer almıyor.
Bunun pratikte anlamı şu: geliriniz Türk lirası ise, kredi hesaplamasında ciddi biçimde indirim olması ya da hiç sayılmaması muhtemeldir.
Böyle bir durumda geriye üç yol kalıyor:
Daha yüksek peşinat. Kredi ihtiyacını düşürerek gelir şartını aşmak.
Nakit alım. Türkiye'den gelen alıcılarımızın önemli bir kısmı bu yolu tercih ediyor.
Kiralama amaçlı kredi (buy-to-let). Bu tür kredilerde bankalar çoğunlukla kişisel gelirinize değil, mülkün beklenen kira getirisine bakıyor. Türk lirası geliri olan bir yatırımcı için en çok işe yarayan yol genellikle budur.
İlk görüşmede bu üç seçenekten hangisinin size uygun olduğunu netleştiriyoruz. Böylece uygun olmayan bir kredi başvurusuyla haftalar kaybetmenin önüne geçiyoruz.
‘Freehold’ mü, ‘leasehold’ mü?
Freehold, binanın ve arsanın tamamına süresiz olarak sahip olmanız demektir. Genellikle müstakil evlerde görülür; aidat ya da ‘ground rent’ ödemezsiniz.
‘Leasehold’, bir mülkün belirli bir süre için kullanma hakkını satın almanız demektir. Dairelerde çok yaygındır. Tapu süresi genellikle 99, 125 veya 999 yıldır. ‘Ground rent’ ve ‘service charge’ ödersiniz.
Kalan lease süresi önemlidir. 80 yılın altına düştüğünde uzatma belirgin şekilde pahalılaşır, çünkü ‘marriage value’ adı verilen ek bir bedel devreye girer. 2024 yılında çıkan yasa bunu kaldırdı, ancak ilgili madde hiç yürürlüğe girmedi, dolayısıyla bugün tamamlanan her uzatmada hâlâ ödeniyor. Yürürlük tarihi belirsiz ve sektör en az iki yıl daha öngörüyor. Bu yüzden 90 yılın altındaki bir lease'i teklifinizi hesaplarken mutlaka dikkate alın.
Üç mülkiyet türünün ayrıntılı karşılaştırması ve share of freehold için: Freehold, Leasehold ve Share of Freehold
Parayı Türkiye'den nasıl transfer edeceksiniz?
Bize en çok sorulan ve az kaynak olan bir konu. Baştan söyleyelim: süreç zahmetli ama öngörülebilirdir, doğru hazırlıkla sorun çıkmayacaktır.
İyi haberle başlayalım. Türkiye, 2024 yılının ortasında FATF (Uluslararası Kara Para Aklamayla Mücadele Kuruluşu) gri listesinden ve aynı dönemde İngiltere'nin yüksek riskli ülkeler listesinden çıkarıldı. Bunun anlamı, Türkiye bağlantılı bir alıcıya artık otomatik olarak sıkılaştırılmış bir inceleme uygulanmıyor. Avukatınız risk değerlendirmesi yapacaktır, ancak Türkiye'den gelen bir alıcı baştan yüksek riskli kabul edilmez.
Avukatınız size iki farklı soru soracak ve bunlar sıklıkla karıştırılıyor. ‘Source of funds’, bu alımda kullanacağınız paranın nereden geldiğidir. ‘Source of wealth’ genel mali durumunuzun zaman içinde nasıl oluştuğudur.
Sizden istenecek belgeler:
Paranın çıktığı bankadan onaylı hesap dökümleri ve noter onaylı İngilizce çevirileri
Türkiye'de yetkili bir meslek mensubu tarafından onaylanmış kimlik belgeleri ve onaylı çevirileri
Birikim ise: üç ile altı aylık hesap dökümü ve gelir belgesi
Gayrimenkul satışı ise: satış sözleşmesi, tapu belgeleri, satıştaki avukatınızın yazısı, paranın hesabınıza girdiğini gösteren döküm, vergi kayıtları ve döviz çevrim belgesi
Bağış ise: imzalı bağış mektubu, bağışçının kimlik ve adres bilgisi, bağışçının kendi fon kaynağı
Bu noktada iki pratik uyarı yapmak isteriz. Bu belgelerin tamamı sözleşme imzalanmadan (exchange) önce tamamlanmalıdır; eksik fon kaynağı belgesi İngiltere'de gayrimenkul alımlarında en sık görülen gecikme nedenidir.
Alımdan önce paranızı hesaplar arasında gezdirmemenizi öneririz. Her adımın belgelenmesi gerekiyor. Hesabınıza kaynağı açıklanmayan bir toplu para girişi olduktan sonra bunu kanıtlamak çok zor ve işlemi tamamen durdurabilir.
Bu belgeleri ilk görüşmeden hemen sonra hazırlamaya başlamanızı öneriyoruz. Evi bulduktan sonra başlamak, bulunan evi kaybetmenin en yaygın sebebidir.
Sorularınızı bize doğrudan sorabilirsiniz
Bu sayfadaki konuların hangisi sizin durumunuzu ilgilendiriyorsa, WhatsApp üzerinden bize şimdi yazabilirsiniz.
Bu süreçte biz ne yapıyoruz?
Teklif öncesi. Amacınızı, bütçenizi ve zaman planınızı netleştiriyoruz. Damga vergisi durumunuzu en baştan hesaplıyoruz, çünkü bu rakam bütçenizin gerçek üst sınırını belirler.
Ev arama. Bir şehri bilmek, haritadaki adresleri değil, o adreslerin ne ifade ettiğini bilmek demek. Bu doğrultuda sizinle birlikte bölge seçimini daraltıyoruz. Piyasada listelenmeyen mülkler de dahil, size en uygun seçenekleri buluyoruz.
Teklif. Pazarlık payını mülkün geçmişine, bölgedeki benzer satışlara ve satıcının durumuna göre değerlendiriyoruz, teklifi sizin adınıza yürütüyoruz.
Avukat ve ekspertiz. Türkçe iletişim kurabileceğiniz, yurt dışı alıcılarla çalışmaya alışkın avukatlarla çalışıyoruz. Hangi seviyede ekspertiz raporunun gerektiğini, mülkü gördükten sonra sizinle paylaşıyoruz.
Süreç takibi. Her hafta hangi aşamada olduğunuzu, neyin beklendiğini ve kimden beklendiğini bildiriyoruz.
Tapu devri sonrası. Kiraya vermek istiyorsanız, ‘exchange’ ile ‘completion’ arasındaki dönemde kiralama ve yönetim seçeneklerini değerlendiriyoruz. İsterseniz, sizin adınıza kardeş firmamız Harley Homes süreci yönetiyor.
Londra'da ev almayı düşünüyorsanız
Bu sayfa genel çerçeveyi çiziyor. Eğer Londra’da ya da İngiltere’de ev almayı düşünüyorsanız, bizimle iletişime geçebilirsiniz. Önce sizi dinleyip, size özel bir plan yapıyoruz. Çünkü herkesin ihtiyacının farklı olduğunu biliyoruz.
Londra'da yaşamınızı kolaylaştıracak her adımı birlikte atacağız. Taşınmadan, okula kadar. Yeni hayatınıza alışana kadar yanınızdayız.