İngiltere'de Gayrimenkul Yatırımı: Türkiye'den Gelen Yatırımcılar İçin Rehber
Ebru Önal, yirmi yılı aşkın süredir Londra'da Türkiye'den gelen alıcı ve yatırımcılara danışmanlık veriyor. Londra’da ya da İngiltere’nin farklı bir yerinde gayrimenkul yatırımı yaparken bilmeniz gereken her şeyi bu sayfada bir araya getirdik.
Son güncelleme: Eylül 2026
Bu sayfayı, İngiltere'de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için hazırladık. Oturmak için ev almayı düşünüyorsanız, lütfen alım sürecini baştan sona anlattığımız Londra'da Ev Almak sayfasını ziyaret edin.
Burada üç şey bulacaksınız: piyasanın gerçek durumu, bölge bazlı getiri tablosu ve yurt dışında yaşayan bir mülk sahibinin vergi yükümlülükleri.
Tahminler birbirini tutmuyor
İngiltere’nin önde gelen emlak kuruluşlarından Savills, merkezi ‘prime’ bölgeler için 2030’a kadar %8,1 artış öngörüyor. Bir diğer önemli kurum olan Knight Frank 2026 için %3,5 büyüme bekliyor. Londra'daki profesyonel emlakçıların üye olabildiği dijital bir bilgi ve iş paylaşım merkezi olan LonRes'in anket yaptığı profesyonellerin çoğunluğu ise yıl içinde %1 ile %5 arasında bir düşüş daha bekliyor.
Üçü de aynı piyasa hakkında konuşuyor. Aralarındaki fark, kimsenin kesin bilmediğini gösteriyor. Size tek bir tahmin sunmak yerine üçünü birlikte göstermeyi tercih ettik.
Kira getirisi on yılın en iyi seviyesinde
Londra'daki ‘prime’ bölgelerde brüt kira getirisi 2026'nın ilk çeyreğinde %4,96'ya ulaştı; bir önceki çeyrekte %4,74'tü. 2013 ile 2020 arasındaki ortalama yaklaşık %3,5'ti. Kiralar pandemi öncesinin %35 üzerinde seyrediyor.
Bizim okumamız
İki farklı yatırımcı için iki farklı cevap var.
Uzun vadeli sermaye için: merkezi ‘prime’ bölgeler on üç yılın en cazip giriş seviyesinde. Beş ile on yıllık bir planlama ile bakıyorsanız, düşük fiyatlar şu anda alıcının lehine.
Cari gelir için: orta segment bölgeler bugün belirgin şekilde daha yüksek kira getirisi sunuyor.
İkisini aynı anda maksimize eden bir mülk nadiren bulunur. Hangisinin sizin için doğru olduğu, paranızı ne kadar süre bağlayabildiğinize bağlı ve ilk görüşmede netleştirdiğimiz şey bu.
Son olarak iki mevzuat değişikliğinden söz etmek isteriz. Renters' Rights Act 2025, 1 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi. Yasa, kiralama piyasasında onlarca yılın en büyük düzenleme değişikliği oldu. Genel beklenti, bir kısım mülk sahibinin piyasadan çıkmasıyla arzın daralacak olması. 2 milyon sterlin üzerindeki konutlar için yeni bir yüksek değerli konut vergisi getirildi; etkisinin sınırlı olduğu değerlendiriliyor.
Londra'nın güçlü tarafını anlatan çok kaynak var, zayıf tarafını anlatan neredeyse yok. İkisini birlikte görmeden doğru kararı vermek zor. O yüzden rakamlarla başlayalım.
Merkezi ‘prime’ bölgelerde konut değerleri 2025 yılında %4,8 geriledi. 2026'nın ikinci çeyreğinde düşüş %9,0 oldu. Bugün Londra’nın ‘prime’ bölgelerindeki fiyatlar 2014 zirvesinin yaklaşık %24,5 altında ve bir başka ölçüme göre 2013 seviyesinde. Merkezdeki bazı mülklerin ‘square foot’ (Birleşik Krallık’ta metrekareden daha çok kullanılan ölçü birimi, 1 metrekare yaklaşık 10,7 square foot ölçüsündedir) fiyatı 2.000 sterlinden 1.200 ile 1.300 sterlin aralığına indi.
Bu rakamları olumsuz taraftan okumak kolay: on yıldan uzun süredir değer artışı yok.
Ancak yatırım kararı açısından daha önemli olan ikinci bir okuma var. Prime Londra bugün on üç yılın en düşük giriş seviyesinde. Bir varlık sınıfı zirvesinin dörtte biri kadar altında işlem görüyorsa, bu bir uyarı değil, bir giriş noktasıdır. Piyasa şu anda alıcı lehine ve pazarlık payı yıllardır bu kadar geniş olmamıştı.
Londra'da şu an gayrimenkul yatırımı yapmak mantıklı mı?
Ağustos 2026. Fiyatlar HM Land Registry, kiralar ONS (Ulusal İstatistik Kurumu) özel kiralama istatistiklerinden derlenmiş gösterge aralıklarıdır. Belirli bir mülk için güncel rakamları birlikte hesaplayabiliriz.
Tabloya dikkatli bakın. Hampstead'de aylık 2.500 ile 3.200 sterlin kira getiren bir daire için 850.000 sterlin ile 1,2 milyon sterlin arasında ödüyorsunuz. Fulham'da benzer kirayı 700.000 ile 950.000 sterlin arasında bir daireden alıyorsunuz. Kira aynı, sermaye farklı, getiri farklı.
‘Prime’ bölgelerin cazibesi kira getirisi değil, giriş seviyesi ve uzun vadeli sermaye. Orta segmentin cazibesi ise bugünkü nakit akışı. Tabloyu bu iki gözle okumanızı tavsiye ederiz.
Yukarıdaki rakamların brüt getiri olduğunu hatırlatmak isteriz. Net getiriyi hesaplarken ‘service charge’ ve ‘ground rent’, kiracınız yokken sizin sorumluluğunuzda olan ‘council tax’, yönetim ücreti, boş kalma dönemleri, yıllık 500 ile 2.000 sterlin bakım bütçesi ve kira gelirinden ödenen vergiyi düşmeniz gerekiyor. Pratikte net getiri brütün yaklaşık %60 ile %75'i arasında kalıyor.
Yatırım planını brüt getiri üzerinden kurmak sık gördüğümüz hatalardan bir tanesi.
Bölgelere göre kira getirisi
| Bölge | 2 yatak odalı fiyat | Aylık kira | Brüt getiri |
|---|---|---|---|
| Merkezi prime bölgeler | |||
| Mayfair | 1,80 – 2,60 milyon £ | 4.500 – 5.500 £ | %2,5 |
| Knightsbridge | 1,70 – 2,40 milyon £ | 4.200 – 5.200 £ | %2,5 |
| Belgravia | 1,75 – 2,50 milyon £ | 4.300 – 5.300 £ | %2,5 |
| Chelsea | 1,25 – 1,70 milyon £ | 3.200 – 4.000 £ | %2,8 |
| Kensington | 1,15 – 1,60 milyon £ | 3.000 – 3.800 £ | %2,8 |
| Notting Hill | 1,10 – 1,50 milyon £ | 2.900 – 3.700 £ | %3,0 |
| St John's Wood | 950.000 – 1,30 milyon £ | 2.600 – 3.300 £ | %3,2 |
| Hampstead | 850.000 – 1,20 milyon £ | 2.500 – 3.200 £ | %3,2 |
| Orta segment | |||
| Fulham | 700.000 – 950.000 £ | 2.500 – 3.000 £ | %4,0 |
| Islington | 675.000 – 925.000 £ | 2.500 – 3.100 £ | %4,2 |
| Battersea / Nine Elms | 650.000 – 900.000 £ | 2.500 – 3.100 £ | %4,3 |
| Richmond | 625.000 – 875.000 £ | 2.200 – 2.800 £ | %4,0 |
| Canary Wharf | 550.000 – 750.000 £ | 2.300 – 2.900 £ | %4,8 |
| Wimbledon | 525.000 – 725.000 £ | 2.100 – 2.600 £ | %4,5 |
| Ealing | 440.000 – 600.000 £ | 1.900 – 2.400 £ | %5,0 |
| Greenwich | 440.000 – 600.000 £ | 1.900 – 2.400 £ | %5,0 |
Buy-to-let, sıfır konut mu, ticari mi?
Sıfır konut’un ödeme planı etaplı olduğu için nakit akışı daha rahattır. Yeni bina olduğu için ilk yıllarda bakım maliyeti düşük, kiralanabilirliği yüksektir. İlk yıllarda değer artışı sınırlı kalabilir. Proje tesliminden önce alıyorsanız teslim tarihinin garanti olmadığını hesaba katın.
İkinci el konutların fiyat karşılaştırması daha nettir ve tadilatla mülke değer katma imkânı vardır. Bakım riski ve renovasyon maliyeti ise daha yüksektir.
Ticari gayrimenkullerin kira sözleşmeleri daha uzundur, kiracı devri daha az sık olur. Damga vergisi ve sermaye kazancı vergisi oranları konutlardan farklıdır. Boş kalma dönemleri konuta göre daha uzun sürebilir ve finansman koşulları daha zorludur.
Hangisinin size uygun olduğu, elinizde tutmayı planladığınız süreye ve nakit akışı ihtiyacınıza bağlıdır.
Buy-to-let en yaygın yoldur. Yurt dışında yaşayan yatırımcılar için bankalar çoğunlukla kişisel gelire değil, mülkün beklenen kira getirisine bakar, bu da Türk lirası geliri olan bir yatırımcı için önemli bir avantajdır. Karşılığında peşinat oranı yüksektir, genellikle %25 ile %40 arasındadır. Mortgage koşullarının detaylarını Londra'da Ev Almak sayfasında bulabilirsiniz.
Yurt dışında yaşayan bir mülk sahibi hangi vergileri ödüyor?
Rakamlar 2026/27 vergi yılına aittir.
Kira gelirinden hangi vergiler ödeniyor?
Non-Resident Landlord Scheme. İngiltere'de yaşamıyorsanız, kiranızı size ödeyen yönetim firması (ya da yönetim firması yoksa haftalık kirası 100 sterlinin üzerindeki durumlarda doğrudan kiracınız) kiradan %20 vergi keserek kalanını size ödemekle yükümlü.
Bu kesintiyi durdurmak için NRL1 formuyla vergi idaresine başvurabilirsiniz. Onay genellikle başvurunun ulaştığı çeyreğin başına kadar geriye işletiliyor, bu yüzden mülkü kiraya verdiğiniz anda başvurmanızı öneriyoruz.
Kirayı brüt almak verginin ortadan kalktığı anlamına gelmiyor; vergiyi kendi beyanınızla ödeyeceğiniz anlamına geliyor. Yıllık beyan (Self Assessment) yükümlülüğü, mülk kâr da etse zarar da etse devam ediyor.
Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olup Türkiye'de ikamet ediyorsanız, İngiltere ile Türkiye arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması kapsamında 2026/27 yılı için 12.570 sterlinlik kişisel muafiyetten yararlanabilirsiniz. Bu tutarı kira kârınızdan düşebilirsiniz. Muafiyeti talep etmek için beyan vermeniz zorunludur ve Birleşik Krallık'taki toplam geliriniz 100.000 sterlini aştığında muafiyet kademeli olarak azalır.
Dijital kayıt ve her çeyrekte bildirim zorunluluğu (Making Tax Digital) 6 Nisan 2026'dan itibaren 50.000 sterlin üzeri gelirlerde uygulanmaya başladı; Nisan 2027'de 30.000, Nisan 2028'de 20.000 sterline inecek.
Satıştan hangi vergiler ödeniyor?
Non-Resident Capital Gains Tax. İngiltere dışında yaşayan bir satıcı, İngiltere'deki tüm gayrimenkul satışlarında sermaye kazancı vergisine tabi. Konutlarda oran, temel dilim için %18, üst dilim için %24. Yıllık muafiyet ise 3.000 sterlin.
En kritik nokta: beyan ve ödeme, tapu devrinden itibaren 60 gün içinde tamamlanmak zorunda. Kazanç olmasa, hatta zarar edilse bile beyan verilmesi gerekiyor. Gecikme durumunda ceza ve faiz uygulanıyor.
Altmış gün kısa bir süre ve sayaç ‘exchange'de değil ‘completion'da başlıyor. Satmayı düşünüyorsanız mali müşavirinizi mülk piyasaya çıkmadan bilgilendirmeniz gerekiyor.
Miras
İngiltere'deki gayrimenkul, sahibinin nerede yaşadığına veya vergi mukimi olduğuna bakılmaksızın İngiltere miras vergisi kapsamında. Oran, muafiyet sınırının üzerindeki kısım için %40. Standart muafiyet sınırı 325.000 sterlin ve 5 Nisan 2031'e kadar sabitlenmiş.
Bu, Türkiye'den gelen yatırımcıların en sık gözden kaçırdığı kalem.
Şirket üzerinden mülkiyet
Şirket adına tutulan ve 500.000 sterlinin üzerindeki konutlar için yıllık bir vergi uygulanıyor (ATED - Annual Tax on Enveloped Dwellings - Şirket Üzerine Kayıtlı Konut Vergisi). 2026/27 için tutarlar 4.600 sterlinden başlıyor; 20 milyon sterlin üzerindeki mülklerde 303.450 sterline çıkıyor. Birleşik Krallık dışındaki şirketler satıştan doğan kazançtan sermaye kazancı vergisi değil, kurumlar vergisi ödüyor.
Şirket üzerinden alım her zaman avantajlı değil. Damga vergisi, ATED ve kurumlar vergisinin bir arada hesaplanması gerekiyor.
Bu listeyi eksiksiz veriyoruz çünkü sonradan öğrenilen bir vergi kaleminin getiriyi ciddi biçimde değiştirdiğini çok gördük. Vergi planlaması, yatırım kararının kendisi kadar önemli. Çalıştığımız mali müşavirlerle sizi tanıştırabiliriz.
Yatırım planınızı konuşalım
Hangi bölge, hangi gayrimenkul türü ve hangi finansman yolu sizin için uygun, WhatsApp üzerinden bize yazın, en kısa zamanda birlikte değerlendirelim.
Mülkü aldıktan sonra ne oluyor?
‘Service charge’, binanın ortak alanlarının bakımı, onarımı ve yönetimi için ödenen ücrettir. Dairenizin içi için değil, asansör, lobi, koridor ve dış alanlar için ödenir. ‘Leasehold’ mülklerin tamamında bulunur.
Kapsamı binadan binaya değişir. Teknik bakım, bina sigortası, ortak alan temizliği ve peyzaj genellikle içindedir. Büyük onarımlar için önceden biriktirilen ‘sinking fund’ bazı binalarda vardır, bazılarında yoktur. Bazı kalemler ‘service charge’ dışında ayrıca faturalandırılır.
Yüksek bir ‘service charge’ her zaman kötü değildir. Bina kaç daireden oluşuyor, concierge 24 saat mi, havuz veya geniş peyzaj var mı, yönetim şirketinin standardı ne? Bunlar fiyatı belirler. Ancak mutlaka analiz etmenizi ve alım öncesinde son üç yılın ‘service charge’ hesaplarını istemenizi öneriyoruz.
Buna ek olarak ‘Council tax’ kategorisine ve ilçeye göre yılda 1.300 ile 3.200 sterlin; beklenmedik bakım için yılda 500 ile 2.000 sterlin gider olduğunu da hatırlatmak gerekir.
Yatırım yapmayı düşünüyorsanız
Sizin için doğru bölge, gayrimenkul türü ve finansman yapısı; yatırımdan beklediğiniz getiriye, elinizde tutmayı planladığınız süreye ve vergi durumunuza bağlı.
Kısa bir görüşmeyle başlayabiliriz.